Por José Luis Cieri

Un informe privado confirmó que el mercado logístico e industrial de Uruguay registra un crecimiento importante. Este desarrollo responde a la estabilidad económica, los beneficios fiscales y una infraestructura estratégica que posiciona al país como un destino atractivo para empresas de toda la región, especialmente de la Argentina.

Según el análisis de la consultora CBRE, el sector logístico uruguayo está controlado por un reducido grupo de desarrolladores, principalmente propietarios de parques industriales. Esta situación genera un entorno estructurado, con alta ocupación en los principales parques y un potencial de expansión importante en zonas clave como Canelones y Montevideo.

De acuerdo con el trabajo, la demanda de espacios logísticos en Uruguay creció de manera sostenida, motivada por las ventajas impositivas que el país ofrece para actividades de exportación e importación.

Este fenómeno condujo a una alta ocupación en los principales parques industriales, que ahora buscan expandirse para satisfacer las necesidades del mercado. Sin embargo, la oferta es limitada, ya que la mayoría de los desarrollos se realizan bajo contratos “built-to-suit”, es decir, construcciones a medida para clientes específicos.

Karina Longo, research manager de CBRE en Argentina, explicó que este modelo de desarrollo responde a la demanda de empresas que requieren espacios logísticos de menor tamaño pero con servicios de primer nivel. Además, destacó que “para 2025 se espera la incorporación de 38.500 metros cuadrados de superficie al mercado, aunque esta cifra será insuficiente para cubrir la creciente demanda actual”.

Zonas estratégicas y relocalización industrial
El sector industrial y logístico de Uruguay se concentra principalmente en los departamentos de Montevideo, Canelones y San José, áreas que cuentan con una infraestructura vial estratégica.

Montevideo, como capital y principal puerto del país, juega un papel clave en el comercio regional, mientras que las rutas nacionales e internacionales conectan eficientemente a Uruguay con sus vecinos, Argentina y Brasil.

El informe detalla que las restricciones al tránsito pesado dentro de Montevideo, implementadas como parte de un plan de movilidad urbana, incentivaron la relocalización de industrias hacia las afueras de la ciudad.

En este contexto, Canelones y San José se convirtieron en destinos preferidos debido a los beneficios fiscales que ofrecen y su proximidad a las principales rutas y al puerto de Montevideo
Los parques industriales y centros logísticos más destacados se encuentran en torno a los corredores logísticos nacionales e internacionales. El triángulo formado por las rutas 101, 8 y la Perimetral 102 concentra la mayor cantidad de superficie destinada a este tipo de desarrollos, con 4,8 millones de metros cuadrados distribuidos en seis parques industriales, entre los que destacan Zonamérica y el Parque de las Ciencias.

El impacto de las zonas francas
Las zonas francas en Uruguay son un pilar fundamental para el desarrollo del sector logístico. Reguladas por la Ley 15.291, estas áreas ofrecen exenciones fiscales totales, incluyen impuestos sobre la renta, el patrimonio y el valor agregado, además de derechos de aduana.

Este régimen permite a las empresas realizar actividades como transformación de productos, montaje, etiquetado y almacenamiento sin restricciones de tiempo, lo que las convierte en un atractivo para compañías que buscan optimizar costos y expandir operaciones.

El triángulo logístico de las rutas 101, 8 y 102 lidera en términos de concentración, con Zonamérica y el Parque de las Ciencias representan el 38% de la superficie total de parques industriales en la zona
Entre las zonas francas más destacadas se encuentra Zonamérica, ubicada en Montevideo, que alberga a más de 460 empresas y genera alrededor de 7.400 empleos. En Canelones, el Parque de las Ciencias se especializa en biotecnología y farmacéutica, mientras que en San José, la Zona Franca Libertad se beneficia de su ubicación estratégica en la Ruta 1, parte del eje vial que conecta con Argentina, Brasil, Chile y Paraguay.

Concentración y consolidación del mercado
El informe de CBRE explica que las zonas relevadas en Uruguay reúnen un total de 7,5 millones de metros cuadrados destinados a parques industriales y logísticos, de los cuales 2,15 millones de m2 corresponden a zonas francas, y representan el 29% de la superficie total.

En el corredor de la Ruta 1, destacan el Polo Oeste y la Zona Franca Libertad, que en conjunto suman 1,1 millones de metros cuadrados, equivalentes al 15% de la superficie total.

Para analizar la consolidación de estos espacios, CBRE desarrolló un ratio que mide la ocupación de los parques industriales en función de las áreas destinadas a servicios, maniobras y espacios logísticos construidos.

Considera la superficie que hace a los espacios de servicios del parque, tales como calles, parkings, espacios comunes, playones de puerto seco de contenedores y automóviles, entre otros.

“Este indicador permite identificar oportunidades de mejora y expansión para las empresas instaladas, según explicó Longo.

Precios y rentabilidad
El mercado uruguayo presenta una oferta tanto para la compra como para el alquiler de inmuebles logísticos.

Según Nicolás Ferrero, sales brokerage consultant de CBRE en Argentina, los precios de renta oscilan entre los USD 6 y 8 por m2 al mes, aunque la disponibilidad es reducida. La modalidad “built-to-suit” domina el mercado, y deja pocas opciones para la compra de inmuebles como estrategia de inversión.

Un inversor puede obtener una renta anual estimada de entre 6% y 8% en dólares al alquilar galpones logísticos en Uruguay
Ferrero también señaló que “para fines de 2025 se espera la incorporación de más de 25.000 m2 de superficie, aunque la alta demanda podría generar pre-ventas que reduzcan significativamente la disponibilidad al momento de su comercialización.

Oportunidades para empresas argentinas
Uruguay se convirtió en un destino atractivo para empresas argentinas que buscan expandirse o relocalizarse. Según Karina Longo, el país ofrece ventajas clave como la estabilidad económica, una infraestructura vial de primer nivel y una legislación orientada a atraer inversiones extranjeras.

El sector industrial de Montevideo
El sector industrial de Montevideo comprende a los departamentos de Montevideo, Canelones y San José. La capital uruguaya es uno de los principales puertos de la región con terminal de cruceros y fluvial marítima de pasajeros y vehículos
Entre los principales incentivos se encuentran la Ley de Promoción de Inversiones, que otorga exenciones fiscales y asegura igualdad de condiciones para inversores locales y extranjeros, y la Ley de Parques Industriales, que exime de impuestos a los activos utilizados en estos desarrollos.

“Además, las zonas francas permiten operar sin tributos nacionales, lo que facilita la exportación de bienes y servicios”, aclaró Ferrero.

Los rubros de las industrias argentinas que operan en Uruguay incluyen cervecerías, gaseosas, metalúrgicas, construcción, tecnología, químicas, almacenamiento y distribución, entre otros.

Para las empresas argentinas representa una oportunidad de expansión en un país vecino con excelente infraestructura vial, espacios logísticos premium comparables con los mejores de Argentina.

Ferrero concluyó: “La estabilidad económica sostenida a lo largo de los últimos años refuerza esta atracción”.